Bir eşya üzerinde uzun süreli fiili hakimiyet kurarak o eşyanın mülkiyetini kazanmak mümkün müdür? Türk Medeni Kanunu, 'kazandırıcı zamanaşımı' kurumuyla bu soruya belirli şartlar altında 'evet' yanıtını verir. İster taşınır bir eşya, ister tapulu ya da tapusuz bir taşınmaz olsun, kanunda belirtilen süre ve koşullarda zilyetliği sürdüren kişi mülkiyet hakkını elde edebilir. Bu yazımızda, kazandırıcı zamanaşımının temel şartlarını, taşınır ve taşınmazlar için ayrı ayrı incelenen türlerini ve Yargıtay'ın bu konudaki önemli kararlarını bulabilirsiniz.

Kazandırıcı Zamanaşımı Kavramı ve Taşınır Mallarda Mülkiyetin Kazanılması

Mülkiyet hakkı, eşya hukukunun temel taşlarından biri olup, sahibine bir eşya üzerinde en geniş yetkileri tanıyan ayni bir haktır. Bu hakkın kazanılması çeşitli yollarla gerçekleşebilir. Bu yollardan biri de, hukuki bir işlem veya olaya dayanmaksızın, belirli şartların varlığı halinde ve kanunda öngörülen sürenin geçmesiyle mülkiyetin kendiliğinden elde edilmesini sağlayan kazandırıcı zamanaşımıdır. Kazandırıcı zamanaşımı, bir yandan eşya üzerindeki fiili hakimiyet durumu ile hukuki durumu uyumlu hale getirerek hukuki güvenliği ve istikrarı sağlamayı amaçlarken, diğer yandan da uzun süre hakkını aramayan, eşyasıyla ilgilenmeyen malikin bu hareketsizliğini bir nevi cezalandırarak, eşyayı kullanan ve ona değer katan zilyedi korumayı hedefler. Türk Medeni Kanunu (TMK), hem taşınır hem de taşınmaz mallar için kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılmasını ayrı ayrı düzenlemiştir. Bu bölümde, öncelikle kazandırıcı zamanaşımı kavramının genel çerçevesi çizilecek, ardından özellikle taşınır mallarda bu yolla mülkiyetin nasıl kazanılabileceği TMK m.777 hükümleri ışığında detaylı bir şekilde incelenecektir.

Kazandırıcı zamanaşımı, esasen bir aslen iktisap halidir. Yani, zilyet, mülkiyeti bir başkasından devralarak değil, doğrudan kanunun tanıdığı şartları yerine getirerek kazanır. Bu durum, özellikle mülkiyetin ispatının zor olduğu veya hukuki işlemlerin eksik ya da hatalı yapıldığı durumlarda önemli bir işlev görür.

Taşınır Mallarda Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyetin Kazanılması (TMK m.777)

Türk Medeni Kanunu'nun 777. maddesi, başkasına ait bir taşınır malın mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılmasının şartlarını açıkça ortaya koymaktadır. TMK m.777'ye göre, "Başkasının taşınır bir malını davasız ve aralıksız beş yıl süreyle ve iyi niyetle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur." Bu hüküm, taşınır mülkiyetinin kazanılmasında belirli ve net koşullar aramaktadır. Bu koşulları ayrı ayrı incelemek, konunun daha iyi anlaşılmasını sağlayacaktır:

1. Başkasına Ait Bir Taşınır Malın Varlığı: Kazandırıcı zamanaşımının söz konusu olabilmesi için öncelikle zilyetlik altında bulunan malın taşınır bir mal olması ve bu malın zilyedin kendisi dışındaki bir başkasına ait olması gerekir. Sahipsiz şeyler veya zilyedin zaten malik olduğu bir eşya üzerinde kazandırıcı zamanaşımı işlemez.

2. Zilyetlik: Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiili hakimiyet kurma iradesidir. Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi için bu zilyetliğin belirli niteliklere sahip olması gerekir:

   • Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Zilyedin, eşyayı kendi malıymış gibi, başkasının üstün bir hakkını tanımaksızın kullanması, ondan yararlanması ve ona tasarruf etme niyetinde olması anlamına gelir. Örneğin, bir malı kiralayan (fer'i zilyet) veya başkası adına elinde bulunduran (emanetçi gibi) kişi, malik sıfatıyla zilyet sayılmaz ve bu yolla mülkiyet kazanamaz. Zilyedin, eşyayı kendisi için elinde bulundurması esastır.
   • Davasız Zilyetlik: Beş yıllık süre boyunca, malın gerçek maliki veya zilyetlik üzerinde hak iddia eden başka bir kişi tarafından zilyede karşı bir istihkak (mülkiyetin iadesi) davası, zilyetliğin iadesi davası veya benzeri bir mülkiyet iddiasını içeren bir dava açılmamış olması gerekir. Eğer böyle bir dava açılmış ve zilyet aleyhine sonuçlanmışsa, kazandırıcı zamanaşımı kesilir.
   • Aralıksız Zilyetlik: Zilyetliğin 5 yıl boyunca kesintiye uğramaması şarttır. Zilyetliğin geçici olarak kaybedilmesi her zaman kesinti anlamına gelmez. TMK m.777/2'ye göre, "Zilyetlik irade dışı kaybedilirse zilyet, bir yıl içinde eşyayı ele geçirmek veya dava yoluyla yeniden elde etmek koşuluyla kazandırıcı zamanaşımı kesilmiş olmaz." Bu hüküm, zilyedin iradesi dışında gerçekleşen kayıplarda, belirli bir süre içinde zilyetliği yeniden tesis etmesi halinde sürenin işlemeye devam edeceğini belirtir.

3. Beş Yıllık Süre: Taşınır mallarda kazandırıcı zamanaşımı için kanunun aradığı zilyetlik süresi 5 yıldır. Bu süre, yukarıda belirtilen niteliklerdeki zilyetliğin başladığı andan itibaren işlemeye başlar ve kesintisiz olarak beş yıl devam etmelidir.

4. İyi Niyet: Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınır mülkiyetinin kazanılmasında en önemli şartlardan biri de iyi niyettir. İyi niyet, TMK m.3'te tanımlanan subjektif iyi niyettir. Buna göre zilyet, eşyanın başkasına ait olduğunu bilmemeli ve bilmesi de kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen mümkün olmamalıdır. Yani, zilyedin, malı zilyetliğinde bulundururken, o malın gerçek maliki olmadığına dair bir bilgisinin veya şüphesinin olmaması gerekir. Bu iyi niyetin, beş yıllık zamanaşımı süresinin tamamı boyunca devam etmesi zorunludur. Eğer zilyet, sürenin herhangi bir anında malın gerçekte başkasına ait olduğunu öğrenir veya öğrenmesi gerekirse, iyi niyeti ortadan kalkar ve kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanamaz. İyi niyetin varlığı, kural olarak karine olarak kabul edilir; aksini iddia eden tarafın bunu ispatlaması gerekir.

Sürenin Hesaplanması, Kesilmesi ve Durması: TMK m.777/3 hükmü, kazandırıcı zamanaşımı süresinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar Kanunu'nun zamanaşımına ilişkin hükümlerinin kıyasen uygulanacağını belirtir. Bu, Borçlar Kanunu'nda alacak hakları için öngörülen zamanaşımını kesen (örneğin, borçlunun borcu ikrar etmesi, dava açılması, icra takibi yapılması gibi) veya durduran (örneğin, evlilik birliği devam ettiği sürece eşlerin birbirinden olan alacakları için zamanaşımının işlememesi gibi) sebeplerin, uygun düştüğü ölçüde, taşınırlardaki kazandırıcı zamanaşımı süreleri için de geçerli olacağı anlamına gelir. Örneğin, gerçek malikin zilyede karşı açtığı bir iade davası, Borçlar Kanunu hükümleri kıyasen uygulandığında zamanaşımını kesen bir sebep olarak değerlendirilecektir.

Tüm bu şartların bir arada gerçekleşmesi durumunda, beş yıllık sürenin sonunda zilyet, başkasına ait olan taşınır malın mülkiyetini kendiliğinden, herhangi bir mahkeme kararına veya tescil işlemine gerek olmaksızın kazanır. Bu kazanım, aslen bir iktisap olduğu için, mal üzerindeki önceki takyidatlar (sınırlı ayni haklar gibi) kural olarak sona erer, meğerki zilyet bu takyidatları bilerek zilyetliği sürdürmüş olmasın. Kazandırıcı zamanaşımı, özellikle kayıp veya çalıntı mallar söz konusu olduğunda, belirli bir süre sonra hukuki belirsizliği ortadan kaldırarak ekonomik hayata yeniden kazandırılmalarını da dolaylı olarak teşvik eder. Ancak bu kurumun işletilebilmesi için kanunda aranan şartların titizlikle değerlendirilmesi ve özellikle iyi niyet unsurunun varlığının dikkatle incelenmesi gerekmektedir.

Tapuya Kayıtlı Taşınmazlarda Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m.712)

Türk Medeni Kanunu (TMK), mülkiyet hakkının kazanılması yollarından biri olarak kazandırıcı zamanaşımını düzenlemiştir. Bu yollardan biri de tapuya kayıtlı taşınmazların olağan kazandırıcı zamanaşımı ile iktisabıdır. TMK m.712, bu özel durumu hüküm altına alarak, tapu sicilindeki bir kayda dayanarak, belirli şartlar altında mülkiyetin kazanılabilmesine imkan tanır. Olağan kazandırıcı zamanaşımı, tapu siciline duyulan güven ile fiili durum arasındaki uyumsuzluğu zamanla gidermeyi amaçlayan önemli bir müessesedir. Kural olarak taşınmaz mülkiyeti tescil ile kazanılsa da, TMK m.712 bu kuralın bir istisnasını oluşturarak, belirli koşulların varlığı halinde yolsuz bir tescile dayanan zilyedin mülkiyeti kazanabileceğini kabul eder.

Bu müessesenin temelinde, tapu kütüğünde malik olarak gözüken ancak bu kaydı geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan kişinin, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini belirli niteliklerde ve sürede devam ettirmesi yatar. Kanun koyucu, bu durumda, gerçek hak sahibi durumu düzeltmediği takdirde, belirli bir süre sonunda görünüşe hukuki bir sonuç bağlamaktadır.

Olağan Zamanaşımı İçin Temel Koşullar

TMK m.712 uyarınca tapuya kayıtlı bir taşınmazın olağan kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılabilmesi için bir dizi koşulun bir arada bulunması gerekmektedir:

1. Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması: Bu hüküm, yalnızca tapu kütüğünde kayıtlı olan taşınmazlar için uygulanabilir. Tapusuz taşınmazlar veya tapuya kayıtlı olmakla birlikte özel mülkiyete konu olamayacak kamu malları (örneğin, TMK m.999 kapsamında sayılanlar) bu yolla kazanılamaz. Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması şarttır.
2. Yolsuz Tescil Bulunması: Kişinin, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılmış olması gerekir. Yolsuz tescil, tapu kütüğündeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmaması anlamına gelir. Bu, tescilin hukuki dayanaktan yoksun olması, geçersiz bir sebebe dayanması veya tescil için gerekli tasarruf yetkisinin bulunmaması gibi durumlarda söz konusu olabilir.
3. Zilyetlik: Adına yolsuz tescil bulunan kişinin, taşınmaz üzerinde zilyet (fiili hakimiyet sahibi) olması şarttır. Bu zilyetliğin malik sıfatıyla, yani taşınmazı kendi malıymış gibi kullanıyor olması gerekir.
4. Süre: Zilyetliğin 10 yıl boyunca devam etmiş olması gerekir. Bu on yıllık süre, hem yolsuz tescilin varlığı hem de zilyetliğin başlaması koşullarının birlikte gerçekleştiği andan itibaren işlemeye başlar.
5. Zilyetliğin Nitelikleri: Zilyetliğin on yıl boyunca davasız ve aralıksız sürmesi gerekmektedir.
   • Davasız Zilyetlik: On yıllık süre içerisinde, gerçek hak sahibi tarafından tapu sicilinin düzeltilmesi (tapu iptali ve tescil) davası veya mülkiyet hakkına dayalı istihkak davası açılmamış olması veya açılmış olsa bile zilyet aleyhine sonuçlanmamış olması anlamına gelir. Eski Medeni Kanun'daki "nizasız/çekişmesiz" ifadesi yerine yeni TMK'da "davasız" ifadesinin kullanılması, fiili bir davanın varlığını aramaktadır.
   • Aralıksız Zilyetlik: Zilyetliğin on yıllık süre boyunca kesintiye uğramamasıdır. Zilyetliğin irade dışı kaybedilmesi durumunda, bir yıl içinde yeniden ele geçirilmesi veya dava yoluyla elde edilmesi halinde zamanaşımı kesilmiş sayılmaz (TMK m.777/2 kıyasen uygulanabilir). Sürenin kesilmesi ve durması hallerinde Borçlar Kanunu'nun zamanaşımına ilişkin hükümleri (TBK m.154 vd.) kıyasen uygulanır.
6. İyi Niyet: Zilyedin, adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi veya bilmesinin kendisinden beklenemeyecek olması, yani iyi niyetli olması şarttır. İyi niyet, on yıllık sürenin tamamı boyunca devam etmelidir.

Bu şartların tamamının bir arada bulunması halinde, tapuda yolsuz bir tescille malik görünen iyi niyetli zilyet, on yıllık sürenin sonunda taşınmazın mülkiyetini kendiliğinden (kanun gereği) kazanır ve bu kazanıma artık itiraz edilemez. Mahkeme kararı bu durumda kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir.

Yolsuz Tescil ve İyiniyetin Önemi

Olağan kazandırıcı zamanaşımının temelini oluşturan iki kritik kavram yolsuz tescil ve iyi niyettir.

Yolsuz tescil, tapu sicilindeki kaydın maddi hukuk açısından geçerli bir sebebe dayanmaması durumudur. Örneğin, sahte bir vekaletname ile yapılan satış işlemi sonucu oluşan tescil, ehliyetsiz bir kişinin yaptığı işleme dayanan tescil, hukuka veya ahlaka aykırı bir sözleşmeye dayanan tescil yolsuz tescil halleridir. Ancak, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, tapu kaydının sahtecilik (örneğin, sahte belge düzenlenmesi) yoluyla oluşturulması durumunda, bu kayıt "yok hükmünde" kabul edilir. Yok hükmündeki bir kayda dayanılarak TMK m.1023'teki tapu siciline güven ilkesinden ve dolayısıyla TMK m.712 hükümlerinden yararlanılamaz. Çünkü TMK m.1023, iyi niyetli üçüncü kişilerin sicile güvenerek yaptıkları kazanımları korurken, TMK m.712 doğrudan yolsuz tescil lehdarının mülkiyet kazanmasını düzenler. Sahte bir kayıt, hukuken hiç var olmamış sayıldığından, üzerine hukuki bir sonuç bina etmek mümkün değildir.

İyi niyet, TMK m.3'te tanımlandığı üzere, bir hakkın doğumuna engel olan veya bir hakkın kullanılmasını etkileyen bir olgunun varlığını bilmemek veya bilebilecek durumda olmamaktır. TMK m.712 bağlamında iyi niyet, adına yolsuz tescil yapılan zilyedin, bu tescilin yolsuz olduğunu ve gerçek hak sahibi olmadığını bilmemesi veya gerekli tüm özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmamasıdır. İyi niyetin varlığı, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Zilyedin, kendisinden beklenen özeni gösterip göstermediği araştırılır. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin E. 2013/9573, K. 2013/12538 sayılı ve 16.09.2013 tarihli kararında, önceki malikin kardeşi olan ve satış işleminin eşi tarafından önceki malike vekaleten yapıldığı bir durumda davalının, durumu bilen veya bilmesi gereken kişi konumunda olduğu, bu nedenle TMK m.712 kapsamında iyi niyetli sayılamayacağı ve olağan zamanaşımıyla iktisabın mümkün olmadığına hükmedilmiştir. Bu karar, iyi niyetin ne kadar titizlikle değerlendirildiğini göstermesi açısından önemlidir. İyi niyetin, on yıllık zamanaşımı süresinin tamamı boyunca devam etmesi zorunludur. Süre içinde iyi niyetin kaybedilmesi, örneğin tescilin yolsuz olduğunun öğrenilmesi, TMK m.712 ile mülkiyet kazanımına engel olur.

Sonuç olarak, tapuya kayıtlı bir taşınmazın olağan kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılması, sıkı şekil şartlarına bağlanmış ve özellikle yolsuz tescilin varlığı ile zilyedin on yıl süresince devam eden davasız, aralıksız ve iyi niyetli zilyetliğini gerektiren karmaşık bir hukuki süreçtir.

Tapuda Kayıtlı Olmayan veya Maliki Belirlenemeyen Taşınmazlarda Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m.713) - I

Türk Medeni Kanunu (TMK), belirli şartların varlığı halinde, bir taşınmazın mülkiyetinin uzun süreli zilyetlik yoluyla kazanılmasına imkan tanıyan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kurumunu düzenlemiştir. Bu yolla mülkiyet kazanımı, özellikle tapu sicilinde kaydı bulunmayan veya tapuda kayıtlı olmakla birlikte malikinin kim olduğu anlaşılamayan ya da uzun yıllar önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişiler adına kayıtlı taşınmazlar için önem arz etmektedir. TMK'nın 713. maddesi, bu özel duruma ilişkin temel çerçeveyi çizmektedir. Bu bölümde, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet ediniminin ilk aşaması olan taşınmaza ilişkin şartlar ve bu şartları etkileyen önemli bir Anayasa Mahkemesi kararı ele alınacaktır.

Taşınmazın Elverişliliği ve Tapu Durumuna İlişkin Şartlar

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için öncelikle o taşınmazın bu tür bir kazanıma elverişli olması gerekmektedir. Bu elverişlilik, hem taşınmazın niteliği hem de tapu sicilindeki durumu ile yakından ilgilidir.

1. Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar:

TMK m.713/1 hükmü, "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescilini isteyebilir." demektedir. Bu fıkra, tapu siciline hiç kaydedilmemiş, yani tapusuz olan taşınmazlar için bir kapı aralamaktadır. Ancak, her tapusuz taşınmazın bu yolla kazanılabileceği düşünülmemelidir. Kazanıma konu olacak taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması temel bir şarttır. Bu bağlamda; - Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler (örneğin, sahipsiz araziler, dağlar, tepeler), - Kamu orta malları (örneğin, meralar, yaylaklar, kışlaklar, harman yerleri), - Hizmet malları (örneğin, kamu binaları, okullar, hastaneler), - Orman sayılan alanlar gibi taşınmazlar, kural olarak olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilemezler. Bu tür yerlerin özel mülkiyete konu olabilmesi, ancak kanunlarda belirtilen özel şartların (örneğin, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.17 kapsamında imar ve ihya gibi) gerçekleşmesine bağlıdır.

2. Maliki Tapu Kütüğünden Anlaşılamayan veya Yirmi Yıl Önce Hakkında Gaiplik Kararı Verilmiş Bir Kimse Adına Kayıtlı Taşınmazlar:

TMK m.713/2, tapuda kayıtlı olmasına rağmen belirli özelliklere sahip taşınmazların da olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabileceğini düzenler. Bu fıkraya göre, "Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazın zilyedi de aynı koşullar altında (yani TMK m.713/1'deki 20 yıl davasız, aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik şartıyla) tescil isteyebilir."

• Maliki Tapu Kütüğünden Anlaşılamayan Taşınmazlar: Bu durum, tapu kütüğündeki kayıtlara bakıldığında, taşınmazın malikinin kim olduğunun hiçbir şekilde tespit edilememesi halini ifade eder. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 19.03.2015 tarihli, E. 2014/21019, K. 2015/6480 sayılı kararında bu hallere örnekler vermiştir. Buna göre;

  • Tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılmış olması,
  • Malik isminin silinmiş olması ve yerine yenisinin yazılmamış olması,
  • Tapu kaydının hiç yaşamamış, soyut veya hayali bir kişi (nam-ı mevhum) adına oluşturulmuş olması,
  • Kayıtta müphem, yetersiz veya kimliği belirlenemeyen bir ismin yer alması gibi durumlar, malikin tapu kütüğünden anlaşılamadığı haller olarak kabul edilir.

  Yargıtay, bu konuda oldukça titiz bir yaklaşım sergilemektedir. Şunu belirtmek gerekir ki, tapu kaydında ismi yazılı olan malikin adresinin bulunamaması, kendisine tebligat yapılamaması, mirasçılarının tespit edilememesi veya uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış olması, tek başına o kişiyi "maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan" kişi haline getirmez. Kanun koyucunun buradaki amacı, gerçekten kim olduğu tapu kayıtlarından anlaşılamayan, adeta yok hükmünde bir kayda dayanan durumları çözmektir. Mahkemeler, bu durumun varlığını tespit ederken tapu kayıtlarını, dayanak belgelerini, vergi kayıtlarını, nüfus kayıtlarını ve diğer tüm delilleri dikkatle inceleyerek kapsamlı bir araştırma yapmakla yükümlüdür.

• Yirmi Yıl Önce Hakkında Gaiplik Kararı Verilmiş Bir Kimse Adına Kayıtlı Taşınmazlar: Bir kişi hakkında gaiplik kararı verilmişse ve bu kararın kesinleşmesinin üzerinden en az yirmi yıl geçmişse, bu kişi adına tapuda kayıtlı olan taşınmaz da olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Burada önemli olan, gaiplik kararının kesinleştiği tarihten itibaren yirmi yıllık sürenin geçmiş olmasıdır. Zilyetliğin de bu tarihten sonra başlamış veya devam etmiş olması aranır.

Anayasa Mahkemesi Kararının Etkileri

TMK m.713/2'de yer alan ve tapu malikinin "ölmüş" olması durumunu da kapsayan düzenleme, mülkiyet hakkı tartışmaları ekseninde Anayasa Mahkemesi'nin önüne gelmiştir. Anayasa Mahkemesi, 17.03.2011 tarihli ve E. 2009/58, K. 2011/52 sayılı kararıyla, TMK m.713/2 fıkrasında yer alan "…ölmüş…" ibaresini, Anayasa'nın 2. maddesindeki hukuk devleti ilkesine ve 35. maddesindeki mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etmiştir. Mahkeme, bu ibarenin uygulanma olanağı kalmayan "…ya da…" bağlacını da aynı gerekçeyle iptal etmiştir. Anayasa Mahkemesi, bu önemli kararının Resmi Gazete'de yayımlanacağı güne kadar (iptal kararı 23.07.2011 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanmıştır) "ölmüş" sözcüğünün yürürlüğünü 17.03.2011 tarihi itibarıyla durdurmuştur.

Bu iptal kararı, tapuda kayıtlı malikin sadece ölmüş olmasına dayanarak olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet kazanılmasının önünü kapatmıştır. Artık, bir kişinin tapu malikinin mirasçısı olduğunu bilerek veya bilmeyerek taşınmazı 20 yıl zilyetliğinde bulundurması, tek başına mülkiyeti kazanması için yeterli değildir; zira "ölmüş" olma şartı kanundan çıkarılmıştır.

Ancak, Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğünün durdurulduğu tarih olan 17.03.2011'den önce tamamlanmış hukuki durumlar ne olacaktır? Bu soruya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/8-1671, K. 2019/973 sayılı kararıyla açıklık getirmiştir. Yüksek Mahkeme, Anayasa Mahkemesi'nin yürürlüğü durdurma kararının verildiği 17.03.2011 tarihine kadar, tapu malikinin 20 yıl veya daha uzun bir süre önce ölmüş olması ve TMK m.713'te aranan diğer tüm kazanma koşullarının (özellikle davasız ve aralıksız 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlik süresinin dolması) bu tarihten önce tamamlanmış olması halinde, zilyet lehine "kazanılmış bir hak" oluşacağını kabul etmiştir. Dolayısıyla, bu durumda olan kişiler, Anayasa Mahkemesi kararından sonra dava açsalar bile, kazanılmış hakları gereğince mülkiyeti edinebileceklerdir. Bu yorum, hukuki güvenlik, hukuki belirlilik ve hakkaniyet ilkelerinin bir gereği olarak ortaya konmuştur. Her somut olayda, Anayasa Mahkemesi'nin yürürlüğü durdurma kararı verdiği 17.03.2011'den önce tüm şartların eksiksiz olarak gerçekleşip gerçekleşmediğinin mahkemece titizlikle araştırılması gerekmektedir.

Bu ilk aşamada, taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına elverişli olup olmadığı ve tapu durumuyla ilgili şartlar incelenmiştir. Bir sonraki bölümde ise bu yolla mülkiyet kazanımı için aranan zilyetliğin nitelikleri ve tescil davası süreci ele alınacaktır.

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımında Zilyetlik Koşulları ve Tescil Davası Süreci (TMK m.713) - II

Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesi, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan veya tapuda kayıtlı olsa dahi maliki anlaşılamayan ya da hakkında uzun süre önce gaiplik kararı verilmiş kişilere ait taşınmazların mülkiyetinin, belirli şartlar altında zilyetlik yoluyla kazanılmasına imkan tanır. Bu bölümde, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının temelini oluşturan zilyetlik koşulları ve mülkiyetin zilyet adına tescili için izlenmesi gereken hukuki süreç detaylandırılacaktır.

Zilyetliğin Nitelikleri ve Süresi

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılabilmesi için en temel şartlardan biri, taşınmaz üzerinde kanunun aradığı niteliklere sahip bir zilyetliğin varlığıdır. Bu zilyetliğin en önemli özelliği, malik sıfatıyla (sanki malikmiş gibi) gerçekleştirilmiş olmasıdır.

Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Bu kavram, zilyedin taşınmazı başkasının üstün bir hakkını tanımaksızın, kendi malıymış gibi kullanması, ondan yararlanması ve tasarruf etmesi anlamına gelir. Yargıtay içtihatlarına göre, kira sözleşmesine dayanarak veya ecrimisil ödeyerek bir taşınmazı kullanan kişinin zilyetliği, malik sıfatıyla zilyetlik olarak kabul edilmez. Zira bu durumlarda kişi, taşınmazın başkasına ait olduğunu kabul etmektedir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında, olağan kazandırıcı zamanaşımından (TMK m.712) farklı olarak, zilyedin iyi niyetli olması aranmaz. Yani, zilyet taşınmazın başkasına ait olduğunu bilse dahi, diğer şartlar oluşmuşsa mülkiyeti kazanabilir.

Süre: Kanun, bu nitelikteki zilyetliğin 20 yıl boyunca devam etmiş olmasını şart koşar. Bu 20 yıllık süre, davasız ve aralıksız olmalıdır.

• Davasız Zilyetlik: Yirmi yıllık süre zarfında, taşınmazın gerçek maliki veya hak iddia eden üçüncü kişiler tarafından zilyet aleyhine bir istihkak (geri alma) davası, tapu iptali ve tescil davası veya müdahalenin önlenmesi gibi mülkiyet hakkına dayanan bir dava açılmamış olması veya açılmış olsa bile bu davanın zilyet lehine sonuçlanmış olması gerekir. Yargıtay, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun uyarınca idari makamlara yapılan başvuruların "dava" niteliğinde olmadığını ve zamanaşımını kesmeyeceğini belirtmektedir.
• Aralıksız Zilyetlik: Zilyetliğin 20 yıl boyunca kesintiye uğramaması anlamına gelir. Ancak, Türk Medeni Kanunu'nun 976. maddesi uyarınca zilyetliğin irade dışı geçici olarak kaybedilmesi, zamanaşımı süresini kesmez. Zilyetlik sürelerinin birbirine eklenmesi (halefiyet) mümkündür; ancak Yargıtay, özellikle miras yoluyla intikal eden zilyetliklerde, mirasbırakanın zilyetliğinin de malik sıfatıyla ve kanuni şartlara uygun olduğunun ispatını aramaktadır.

Tapusuz taşınmazlardaki zilyetliğin ispatı konusunda 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi önemli bir referanstır. Bu madde, zilyetliğin nasıl tespit edileceğine dair karineler ve ispat vasıtaları sunar. Ayrıca, aynı kanunun 17. maddesi, devlete ait olup da kamu hizmetine tahsis edilmemiş ve orman sayılmayan arazilerin, belirli koşullar altında (örneğin, masraf ve emekle imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilmesi ve 20 yıl çekişmesiz, aralıksız malik sıfatıyla zilyet olunması) imar ve ihya edenler adına tescil edilebileceğini düzenler. Bu durum, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının özel bir uygulama alanını oluşturur.

Tescil Davası, İlan ve İtiraz Usulü

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması, olağan kazandırıcı zamanaşımından farklı olarak, mahkeme kararı olmaksızın kendiliğinden gerçekleşmez. Zilyedin, mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tescil edilmesi için bir dava açması zorunludur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Bu tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Yetki kuralı kesin olup, taraflarca aksi kararlaştırılamaz ve mahkemece re'sen dikkate alınır.

Davanın Tarafları (Husumet): Tescil davası;

• Tapusuz taşınmazlar için Hazine'ye ve ilgili kamu tüzel kişilerine,
• Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazlar için ise Hazine'ye, ilgili kamu tüzel kişilerine ve varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Yargıtay kararlarında, husumetin yargılama sırasında tamamlanabileceği kabul edilmektedir.

Mahkemece Yapılacak İşlemler ve İlan: TMK m.713/4-5 fıkraları, tescil davası sürecindeki usulü ayrıntılı olarak düzenler. Mahkeme, dava konusu taşınmazı öncelikle bir gazete aracılığıyla bir defa ilan eder. Ayrıca, taşınmazın bulunduğu yerde mutat ve uygun araçlarla (örneğin, belediye hoparlörü, muhtarlık ilanı gibi) en az üç defa ilan yapılır. Bu ilanlarda, taşınmazın nitelikleri, yeri, sınırları ve zilyedin tescil talebi belirtilir.

İtiraz Süresi ve Karar: Son ilandan itibaren üç aylık bir itiraz süresi başlar. Bu süre içinde, taşınmaz üzerinde hak iddia edenler veya tescil koşullarının gerçekleşmediğini düşünenler mahkemeye itirazda bulunabilirler.

• Eğer üç aylık süre içinde herhangi bir itiraz olmazsa veya yapılan itirazlar mahkemece yerinde görülmezse ve davacı zilyet, kanunda aranan tüm şartları (20 yıllık davasız, aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik vb.) ispatlarsa, hakim taşınmazın davacı adına tesciline karar verir.
• TMK m.713/5 son cümlesi uyarınca, mülkiyet, esasen birinci fıkradaki (tapusuz taşınmazlar için) veya ikinci fıkradaki (maliki anlaşılamayan veya gaip adına kayıtlı taşınmazlar için) koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılır. Tescil kararı, bu durumu tespit edici ve açıklayıcı niteliktedir.
• Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada, eğer kendilerinin kazandırıcı zamanaşımı koşullarını sağladığını iddia ediyorlarsa, kendi adlarına tescil talebinde de bulunabilirler (TMK m.713/6).
• Verilecek tescil kararında, taşınmazın niteliği, yeri, sınırları, yüzölçümü açıkça belirtilir ve uzmanlarca düzenlenen bir krokisi karara eklenir (TMK m.713/7). Özel kanun hükümleri saklıdır (TMK m.713/8).

Genel Değerlendirme ve Sonuç

Kazandırıcı zamanaşımı, Türk Medeni Kanunu'nda hem taşınır hem de taşınmaz mallar için mülkiyetin, zamanın ve fiili hakimiyetin etkisiyle kazanılmasını sağlayan önemli bir müessesedir. Taşınırlar için TMK m.777'de düzenlenen 5 yıllık iyi niyetli, davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik; tapuya kayıtlı taşınmazlar için TMK m.712'de öngörülen 10 yıllık iyi niyetli, yolsuz tescile dayalı zilyetlik (olağan kazandırıcı zamanaşımı) ve tapusuz ya da maliki belirsiz taşınmazlar için TMK m.713'te düzenlenen 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlik ve tescil davası (olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı) gibi farklı koşullar ve süreçler öngörülmüştür. Her bir kazandırıcı zamanaşımı türü, kendine özgü şartları ve hukuki sonuçları barındırmakta olup, özellikle taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında Yargıtay içtihatları ve Kadastro Kanunu gibi özel düzenlemeler de büyük önem taşımaktadır. Bu yolla mülkiyet iddiasında bulunacak kişilerin, kanunda belirtilen süre, zilyetliğin niteliği, iyi niyet (gereken hallerde) ve dava süreçleri gibi unsurlara titizlikle dikkat etmesi, hak kaybına uğramamak adına elzemdir.